Samfällighetsförening döms att ersätta fastighetsägare för skada

Nyhet Svea hovrätt dömer samfällighetsförening att ersätta fastighetsägare för vattenskada

22 februari, 2021

Svea hovrätt avgjorde genom dom den 8 januari 2021 i mål T 8035-19 en tvist mellan två radhusägare och en lokal samfällighetsförening. Samfällighetsföreningar bildas för att förvalta mark, anläggningar och rättigheter som gemensamt tillhör flera fastigheter (t.ex. grönområden, vägar, sopsugsanläggningar, ledningar och liknande) och är precis som till exempel ideella eller ekonomiska föreningar, egna juridiska personer. Det nu aktuella målet handlar om två privatpersoner, men det kan understrykas att det är vanligt med olika typer av samfälligheter även vid kommersiella projekt.

Bakgrunden till tvisten var att ett par år 2012 köpte en fastighet i Nacka, vilket gjorde dem delägare i den lokala samfällighetsföreningen. Kort efter sin inflytt upptäckte paret att vatten trängde in i radhuset. Detta hände återigen år 2015 och 2016. Orsaken visade sig vara dräneringsanläggningen som samfällighetsföreningen förvaltade. Utredningen i målet tydde enligt såväl tingsrätten som hovrätten på att problemen med fuktgenomträngningarna berodde på att anläggningen som sådan hade en bristande funktion på grund av ett konstruktionsfel (för högt placerat dräneringsrör). Tingsrätten och hovrätten ansåg att det var föreningens ansvar att se till att dräneringsanläggningen fungerade tillfredsställande, oberoende av om eventuella brister berodde på tillfälliga stopp i ledningar, fel i konstruktionen eller annan orsak. En av frågorna som tingsrätten och hovrätten hade att besvara var dock vilken typ av skadeståndsansvar som samfällighetsföreningen hade. Paret menade i första hand att föreningen var strikt ansvarig för anläggningen och i andra hand att föreningen varit vårdslös.

skadeståndsansvar

I svensk rätt är den civilrättsliga huvudregeln att ansvar för orsakad skada förutsätter att den som orsakat skadan varit vårdslös. Vårdslöshet innebär förenklat att den som orsakat skadan antingen har gjort någonting som denne inte borde ha gjort eller att personen i fråga underlåtit att göra någonting som denne borde ha gjort. För vissa aktiviteter finns det ett så kallat strikt ansvar, vilket innebär att den ansvarige ska ersätta den skadelidande även om den ansvarige inte har varit vårdslös. Strikt ansvar kan enligt svensk rätt främst förekomma med stöd av vissa speciallagar eller genom praxis från Högsta domstolen. Den som stämmer någon med åberopande av strikt skadeståndsansvar får väsentliga processuella fördelar eftersom denne då slipper föra bevisning kring vad som rent konkret utgjorde vårdslöshet hos motparten.

Tingsrätten, vars uppfattning hovrätten delade i detta avseende, hänvisade till praxis från Högsta domstolen som slagit fast att en anläggningshavare förvisso har ett strikt ansvar, men inte om skadans orsak till sin typ varit oförutsägbar. I det aktuella fallet hade föreningen bildats år 1992 för att förvalta en redan befintlig anläggning. Dessutom visade en utredning att anläggningen följde de regler som gällde när den byggdes. Dessa två omständigheter medförde att vare sig tingsrätten eller hovrätten ville hålla samfällighetsföreningen strikt ansvarig för vattenskadorna. Däremot menade båda domstolarna att de omständigheter som de två radhusägarna lyckats bevisa innebar att föreningen varit vårdslös och att föreningen därmed behövde betala en stor del av parets skadeståndsanspråk.

Fallet illustrerar att omfattningen av samfällighetsföreningars ansvar i flera fall kan bli en tekniskt och juridiskt komplicerad fråga att utreda. Byggherrar och andra aktörer som genomför eller medverkar i projekt som aktualiserar samfälligheter samt hur dessa ska skötas kan därför behöva fundera igenom dessa frågor för att undvika överraskningar i senare skeden.



Relaterade medarbetare